大局已定!去年嘉兴房价最高上涨超35%,2021年还要涨?
2021-01-29 15:56:15 分类: 今日聚焦 来源: 47 阅读

每到年末年初的时候,大家都格外地焦虑房价。


经常有粉丝咨询,问嘉兴楼市下一步是要涨还是要跌呢?


先给个结论,不管嘉兴的房价如何走势,早点上车准没错!


01

2021年,嘉兴房价是否还有上涨的动力


2020年因为疫情各个行业都很艰难,以房产来说,从停滞到炽热的转变,嘉兴多区域房价持续走高,成交量不断放大,与此同时,嘉兴本土龙头房企拿地热情逐渐恢复。


图片来源:嘉兴新闻综合频道,如有侵权,请联系删除


而2020年我国楼市调控政策会维持中性趋紧。具体由以下方面来表现:


1.分类调控见成效

在中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位之后,我国多个城市出台各种楼市调控政策,从限购、限贷、限价到限商、限售,将投机者和炒房者都挤了出去。于是,我国多个城市房地产市场逐渐恢复稳定。


2.楼市调控政策难松动

去年12月召开的全国住房城乡建设工作会议,为2020年房地产发展指明方向。会议指出,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。


判断一个城市房价的走势,需要综合土地成本,供求关系,限价政策等数据。


02

各区域板块涨幅升值明显


以前地价低,影响房价的是市场。如今,地价越来越高,地价成了影响房价的大头。


以上数据仅供参考,具体实际价为准


从以上数据来看,涨幅最大的湘家荡板块,达到了35.30%秀湖板块以涨幅27%位列第二,第三名是以学区主打的科技城板块,其次就是国商区的万达+高铁板块


03

买房需求存在,整体购买力或将跟不上


供应和需求将是影响房价的根本因素。


2020年是嘉兴楼市的供应大年,也是成交大年。


从以下的表格中,我们可以看出供应体量283.45万方。与2019年相比,供应套数上涨2.87%,供应面积下滑1.36%,环比两项指标基本持平。    



那么2021年呢,供需将发生什么变化?


一、从房源供应来看:


截止到2020年,市本级成交的宗地一共有24宗地,国商区的出让土地面积达到41.72万方,供应量约103.1万方


说到国商区在2020年的拿地情况,不得不说到2020年拿地最猛烈的开发商,非鸿翔当仁不让,2018年之前重仓海宁市,2019年到2020年开始布局嘉兴其余区县,拿地保持高节奏2020年累计拿地152.85万方,货值储备充足。


10月19日,鸿翔携手百盛楼面价5600元/㎡总价23.59亿元拿下经开2020-22号地块,该地块有着极为苛刻的配建条件——商业+办公+幼儿园+社区服务中心+住宅的综合运营能力。从地理位置上综合分析该地块处于国际商务区的“C位地块”,再加上百盛商业综合体的到来,势必会打破国际商务区原本没有商业综合体的现状。



如果说鸿翔百盛地块已经让你涟漪在国商区的蓝图中,那么作为2020年年度压轴大制作——合景泰富,也是不甘示弱,以楼面价18014元/㎡总价18.68亿元强势摘得高铁新城“航母级”地块


其次是热门板块之一的科技城板块,土地面积达到17.84万方,供应量36.7万方。11月4日与11月5日,科技城“姊妹”板块相继出让,2020南-043号地块被苏嘉楼面价10040元/㎡+竞配建26100㎡强势摘得;2020南-044号地块被华夏幸福楼面价10040元/㎡+配建16400㎡成功拿地。



另外就是南湖区新区仅1块商住综合地,供应量就已达到28万多


12月14日,华润&嘉兴城投&嘉兴南投携手,以楼面价7010元/㎡总价17亿元摘得首块未来社区地块。



作为嘉兴第一个未来社区,世界500强企业与政府合作开发,住宅部分更是精装修,说到华润大家其实并不是很陌生,说到华润小编脑海中想到的第一个词汇:华润万家,但其实还有很多出自华润的系列,比如万象城、嘉兴在建的南湖天地也出自华润之手,这样的强实力的品牌下打造的未来社区,未来是指日以待的!

图为南湖土地效果图,来源:南湖天地


二、从房源供应来看:


嘉兴净流入人口超过116万,位列全省第3位,全国第21位。根据浙江省统计局公布的数据显示,2019年,嘉兴常住人口达到480万,新增7.4万,创9年来新高。放眼全省,这个新增量仅次于杭州和宁波,位居全省第三名

(信息来源:读嘉新闻、第一财经)


图片来源:读嘉新闻、第一财经


嘉兴现阶段的主要政策有人才引进政策,科技城作为全省四大科技平台之一,G60科创走廊的重要一环,通过嘉兴的枢纽位置走在接轨上海时代的最前沿,汇集了将近800家高新名企、约3万名精英人才。随着“高精英”人才的涌入,会使其周边的生活品质大大提升。


图片来源:清华长三角研究院


人口的流入在某种程度上是城市发展最大的底气,在人口稳步增长的前提条件下,整个城市劳动力资源相对丰富,抚养负担轻,对购房的需求明显增加,这也是一个城市经济增长的引擎。


04

房住不炒,限价从严,板块分化明显


限价是决定短期房价的关键。

在多数的三四线城市里,新房价格高于二手价格,但是在嘉兴却能有另一盘想象,嘉兴的楼市处于一边限购一边又给你塞了条“缝隙”。


在这个大背景下,接下来将会出现以下几个局面:

一、纯新盘加入严格限价行列,涨幅受限

地方调控限制开发商开盘价,直接造就了二手房倒挂的现象,新房真是一房难求的现状,以不少购房者来说,当初下狠心全款能买到的房子,如今只能成为首付,无疑不是一种巨大的心灵打击。

嘉兴全城的新盘,不分高低贵贱,无论区位是否便利,基本都要捆绑车位,其中不乏一些开发商强制搭售两个车位,车位价格非常标准化,30万一个。

二、主城区新房涨幅控制背后,成本将影响各板块房价涨幅

目前,嘉兴科技城新房预售均价高层为18700万元/㎡小高层为19150元/㎡(精装),但这背后是学区房、 刚需老盘和纯新盘搭配后的价格。事实上,各板块在2020年价差就很大,涨幅差别也很大。

三、乡镇价格受地价影响小,刚需流向将是分化的核心

其实从去年起,嘉兴主城区购房门槛越来越高,在这情况下,大量刚需购房者被迫去往乡镇购房,目前很多乡镇楼盘的价格维持在12000-16000/㎡左右

四、主城区购房者或将进一步外溢至二手房,价格面临上涨压力

虽说乡镇楼盘的价格相比主城区还是有价格优势,但交通、配套等设施还是无法跟上。所以对于一部分来说,依旧想把置业的方向放在主城区。但高门槛依旧拦住太多购房者,新房刚需房源严重不足情况下,刚需板块、二手房刚需房源或将冲高,但也是风险所在。


对于2021年的嘉兴楼市,你有什么看法,欢迎大家在下方留言,与我们交流!


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