土地市场火爆再现?最高溢价率近90%!谁在抢地?专家这样预警……
2020-05-07 13:32:09 分类: 今日聚焦 来源: 290 阅读

近期的土拍就跟五一小长假的天气一样,火热且躁动……


就在上月的最后一天(4月30日),南京、绍兴、扬州、佛山4座城市同天上演“土拍大战”,多宗地竞价超过百轮才最终成交,溢价率最高接近90%。

4月土地价格节节攀高,高溢价地块频现。据统计,三百个城市的土地成交均价创2018年以来新高。另外,房企投资力度也在持续回升,拿地销售比上升显著。


业内专家认为,目前一些地方的土地市场确实出现了“地王”现象,个别区域土地市场热度有所上升,但是出现过热情况的概率不会太大,但也要引起高度重视,避免土地炒作打乱该有的市场正常秩序。


南京连续两日上演“土拍大战”


继4月29日以129.06亿元的总价成交5宗地之后,4月30日,南京再次以242.4亿元成交5宗地块,此次共有房企20余家参与竞拍,竞争的激烈程度可见一斑。

这五块地中,两宗住宅地单价破4万,一宗竞价113轮,被万科以43.5亿元拿下,折合楼面价40196元/平,溢价率35%;另一宗竞价108轮,被融创以40.1亿元拿下,折合楼面价40260元/平,溢价率36%。


竞价次数最多的是被宝能以上限价27.1亿元再算上自持租赁住房建筑面积21200平的代价竞得的经历了191轮竞价的商住地块,楼面价15253元/平,溢价达率45%。此外,还有两地块虽然均以底价成交,但单笔金额也超60亿元。


同天,佛山某商住用地经过50轮报价,被恒大以总价47.37亿元竞得,折合楼面价约11297元/平,溢价率约46%,该地块也成了顺德总价的“地王”。扬州某住宅地竞价242轮,被世茂以9.46亿元竞得,楼面价6542元/平,溢价率高达88%。

当然前面讲的只是近期土地市场的一个缩影,放眼过去这一个月,高溢价地块并不稀奇,竞拍超200次也时有发生。


其中最劲爆的就是4月22日,厦门某住宅综合用地被上海泰鸣以103.5亿成交,折合楼面价50599元/平,溢价率43.8%,成为厦门总价、单价双料“地王”。这也是继2月20日310.5亿成交的上海地王后,年内全国第2宗百亿地王。


据研究表明,整个四月有300座城市土地成交均价突破3000元/平,创2018年以来新高。最具代表城市有宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等,平均成交溢价率超30%。其中排名前 5 的合肥、宁波、南宁、深圳和厦门,土地成交溢价率分别为 125%、42%、38%、38%和 34%。


专家认为,这是在经历一季度的积压后需求得到释放,其中在一线和强二线城市复苏较为明显,不仅地价上涨幅度相对突出、开发商拿地竞争激烈,成交量也在不断增加。


那么,都有哪些开发商在火拼拿地呢?


4月销售TOP50中半数房企单月拿地金额超过50亿,其中9家房企投资金额已过百亿,恒大碧桂园更是达到200亿左右。还有万科中梁阳光城金地龙湖等都同样有大手笔投资,可见这些龙头房企的投资力度依然稳健。


其实从今年房企参与土拍的积极性也能看出今年的企业投资意愿都很高,原因就是二、三线城市的优质地块逐渐呈现,吸引了大量房企的目光……就拿厦门、温州举例,每轮土拍竞拍企业都在10家以上,竞拍轮数也都超过了50轮,而且这些参与的房企都是“遍地撒网”,参拍地块都在15宗以上,可见积极性有多高!


这时就要考虑一下土地市场是否将会出现过热风险?


中国社会科学院城市与竞争力研究中心倪主任表示,目前一些地方土地市场确实出现了“地王”现象,热度有所上升,但是过热的情况出现概率不大。原因有三点:第一,中央调控政策没有变化,稳地价是“三稳”之一,房地产监测和调控机制在完善,问责机制在加强。其次,根据土地制度新规和相关规定,热点中心城市和都市圈的土地供应规模更大、更及时,与此同时供地渠道更加多样。第三,基础制度改革和房地产市场形势的变化,也可能使房企在拿地过程中理性成分有所增加。从目前土地交易价格的溢价率情况看,市场总体还算温和。

不过,倪主任也指出,对此需要引起高度重视:“现在的情况使我联想到15、16年个别区域的楼市过热循环机制,就是先是个别城市不断高价拍出‘地王’,然后通过媒体放大,形成涨价预期和市场恐慌,于是在金融机构的支持下,开发商借机涨价,然后土拍价格进一步攀升,进而循环推进,不断强化,并且过热状况还从一线城市开始向周边扩散……因此前事不忘后事之师,要实现“三稳”的目标,一定要避免土地市场炒作引发的市场过热再现。为此,要进一步完善土地市场监管制度,完善土地拍卖制度,拓宽土地供应渠道,完善土地与人口流入还有商品房存销比的挂钩机制等。”


信息来源:证券时报网



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